NEWS

DO Nexxt

Einfach gut beraten

© 2019 | Dornbach Nexxt

facebook-770688_960_720 Kopie.png
2000px-Google_Plus_logo_2015 Kopie.png
youtube-logo_318-49909.png
linkedin-in-icon-logo-2E34704F04-seeklog
xing-logo-3bd7a34cb3daaa40-256x256.png

20. August 2018 - Patrick Bernd Findeis

 

AirBnB UND DIE FINANZVERWALTUNG

Die Idee hinter Vermittlern wie AirBnB, WIMDU und 9flats ist bestechend – mach aus ungenutzten Räumen oder ganzen Wohnungen durch kurze Unter- oder Zwischenvermietung Geld. Gerade in Zeiten steigender Mietpreise in deutschen Ballungsräumen ein lukratives Zubrot für Mieter und Eigentümer.
 

Bei einem Börsenwert von 24 Mrd. Dollar und einem geschätzten Jahresumsatz von 1,5 Mrd Dollar ist klar, dass auch die deutschen Finanzbehörden auf das Geschäftsmodell von AirBnB aufmerksam wurden. Medienberichten zufolge haben deutsche Behörden eine so genannte Gruppenanfrage, mit dem Ziel, Namen und Einnahmen deutscher AirBnB Gastgeber zu erhalten, gestellt.

Was das für den einzelnen Gastgeber in Deutschland aus steuerlicher Sicht bedeutet, haben wir im Folgenden für Sie kurz umrissen.

Direkte Empfehlung von Patrick Bernd Findeis (Steuerberater).
 

Weitere Informationen

Grundsätzliches zur Vermietung und Verpachtung im Steuerrecht

 

Aus der Vermietung von Wohnungen, einzelnen Räumen und/oder Schlafmöglichkeiten (Sofa, Bett) ergeben sich unterschiedliche steuerliche Konsequenzen.
 

Einkommensteuer

Gastgeber, die im Inland ansässig sind, erzielen mit der Vermietung von Räumen oder Wohnungen regelmäßig Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese Einkünfte unterliegen in Deutschland der Einkommensteuer.[1] Das gilt auch, wenn nur ein Raum bzw. Teil der Wohnung (unter)vermietet wird. Auch die Einkünfte aus der Vermietung beweglicher Gegenstände nächteweise, z. B. Bett oder Schlafsofa, unterliegen in Deutschland der Einkommensteuer.[2]

Auch nur zu Messezeiten oder in der Feriensaison (unter)vermietete Wohnungen, Räume oder Schlafgelegenheiten lösen die Steuerpflicht aus – dass hat das höchste deutsche Finanzgericht, der Bundesfinanzhof in München, im Jahr 2008 entschieden.

Aus Vereinfachungsgründen verlangt die Finanzverwaltung keine Erklärung der Einkünfte, wenn Räume in der selbst genutzten Wohnung vermietet werden und die Einnahmen im Jahr 520 EUR nicht übersteigen.[3]

 

Gewerbesteuer

Überschreitet die Vermietung die sogenannte Vermögensverwaltung und wird sie mehr wie eine Pension oder Hotel betrieben, bekommen die Einkünfte aus der Vermietung ein sogenanntes gewerbliches Gepräge. Folge daraus ist, dass die Einkünfte grundsätzlich auch der Gewerbesteuer unterliegen.

Nur durch sogenannte besondere Umstände kann im Einzelfall die Grenze zur Gewerblichkeit überschritten werden. Solche Umstände treten beispielhaft ein, wenn bei der Vermietung von Räumen nicht übliche Sonderleistungen des Vermieters erbracht werden oder wenn wegen eines besonders häufigen Wechsels der Mieter eine gewisse, einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb (Hotel, Fremdenpension) vergleichbare unternehmerische Organisation erforderlich ist.

Diese Frage ist im Einzelfall zu klären und orientiert sich grob an der Abwägung, wie nahe die Dienstleistungen mit einem Hotel vergleichbar sind.

 

Umsatzsteuer

Einnahmen aus Vermietung unterliegen grundsätzlich der Umsatzsteuer.[4] Der Umsatzsteuer-Komplex kann vermieden werden, wenn die Einnahmen aus der Vermietung und anderen potenziell umsatzsteuerpflichtigen Einnahmequellen insgesamt 17.500 EUR nicht übersteigt (sog. Kleinunternehmerregelung[5]).

Die erzielten Einnahmen unterliegen grundsätzlich der Umsatzsteuer zum ermäßigten Steuersatz. Sind nebenher noch weitere Leistungen vereinbart (Frühstück, Reinigung etc.), muss differenziert werden – hier kommt ggf. der reguläre Steuersatz zum Zuge. 

 

Kommt die Kleinunternehmerregelung nicht in Betracht, fällt durch die Vermietung Umsatzsteuer an.

 

Kommunale Steuern (Bettensteuer, Kulturelle Förderabgabe etc.)

Einige Städte in Deutschland erheben Taxen, Steuern oder andere Abgaben auf die Beherbergung von Gästen. Soweit die Stadt bzw. die Gemeinde eine entsprechende Abgabe beschlossen hat, sind auch hier die steuerlichen Konsequenzen im Einzelfall zu prüfen.

 

Pflichten
 

Aus den aufgezeigten steuerlichen Rahmenbedingungen ergeben sich Pflichten für den Gastgeber. Zuallererst müssen alle Einnahmen und Kosten aus der Vermietung für Zwecke der Einkommen- und ggf. Gewerbe- und Umsatzsteuer aufgezeichnet werden. Die Einnahmen zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und sind stets vor Vermittlungsgebühr zu erfassen [6]. Zu den Kosten zählen unter anderem die Vermittlungsgebühr, anteilige Mietkosten, Abschreibungen auf Einrichtungsgegenstände, Instandsetzung von Mieterschäden und weitere. Die Kosten für Räume, die zwischen zwei Vermietungen leer stehen und währenddessen nicht selbst privat genutzt werden, sind abzugsfähig.

Die oben genannten Einnahmen und Kosten müssen in der Einkommensteuer- und ggf. auch in der Gewerbesteuererklärung angegeben werden. Zusätzlich müssen die Einnahmen ggf. in der Umsatzsteuererklärung deklariert werden. Bei den kommunalen Steuern sind entsprechende Angaben, falls diese Steuern in den jeweiligen Kommunen fällig werden, gegenüber dem Kassen- oder Steueramt der Stadt oder der Gemeinde zu machen.

 

Konsequenzen bei Nichtbeachtung
der Pflichten

 

Einkommensteuer

Unterbleiben die die Einkommensteuer betreffenden Angaben in der Steuererklärung, liegt ein Verstoß gegen §§ 25 EStG, 149 AO vor (unvollständige Erklärung). Folglich berücksichtigt die Steuerfestsetzung nicht die Vermietungseinkünfte, wodurch es zu der Gefahr einer zu niedrigen Steuerfestsetzung kommen kann. Damit steht dann der Vorwurf der Steuerhinterziehung[7] im Raum. Dadurch kann es zu Sanktionen (Geld- oder Haftstrafe) kommen. Der zur Verteidigung oft herangezogene fehlende Vorsatz, das heißt die Unwissenheit um die Steuerpflicht der Erträge, ist nur selten erfolgversprechend. Die Nicht-Abgabe einer Steuererklärung steht einer unvollständigen Steuererklärung gleich.

Umsatzsteuer

Unterbleibt eine Erklärung der Einnahmen gegenüber dem Finanzamt, obwohl der Gastgeber dazu verpflichtet war,  liegt auch hier eine grundsätzlich unvollständige Erklärung oder Nicht-Erklärung vor . Wie bei der Einkommensteuer droht auch hier der Vorwurf der Steuerhinterziehung (siehe oben).

Gewerbesteuer

Liegt Gewerblichkeit vor und übersteigt der Gewinn den Gewerbesteuerfreibetrag in Höhe von 24.500 EUR, ist der Gastgeber zur Abgabe einer Gewerbesteuererklärung verpflichtet. Unterbleibt eine Erklärung gegenüber dem Finanzamt, obwohl der Gastgeber dazu verpflichtet war, droht auch hier der Vorwurf der Steuerhinterziehung (siehe oben).

Kommunale Steuern

Ob ggf. weitere kommunale Steuern (Bettensteuer, Kulturförderabgaben) anfallen, richtet sich oft nach dem Wohnort des Gastgebers oder dem Belegenheitsort der Wohnung. Beispielhaft haben die Städte Berlin, Dresden, Frankfurt am Main, Freiburg im Breisgau, Hamburg, Köln, Trier und Lutherstadt Wittenberg entsprechende Steuern beschlossen. Ob nun steuerliche Konsequenzen auch auf kommunaler Ebene zu ziehen sind, kann nur im Einzelfall entschieden werden.

Handlungsoptionen

Spätestens mit dem Erkennen der Nichterklärung entsteht eine Mitteilungspflicht an das Finanzamt bzw. die örtlichen Kassen- und Steuerämter [8]. In seltenen Fällen ist das nachträgliche Erkennen der Steuerpflicht, aufgrund fehlenden Vorsatzes, keine Steuerhinterziehung. Die Pflicht zur Nachdeklaration bleibt bestehen. Wird bei nachträglichem Erkennen keine Nachdeklaration durchgeführt, überschreitet der Gastgeber die Grenze zur Steuerhinterziehung.

 

Eine Möglichkeit zur Abwendung von Sanktionen aus einer ggf. begangenen Steuerhinterziehung ist die Selbstanzeige [9]. Diese kann ein Strafbefreiungsgrund sein, d. h. zu einer rückwirkenden Beseitigung der Strafbarkeit der Steuerhinterziehung führen. Allerdings wirkt eine solche Selbstanzeige unter anderem nur so lange strafbefreiend, wie die Tat noch nicht entdeckt ist. Im Fall der Gruppenanfrage an AirBnB ist davon auszugehen, dass die Tat erst dann entdeckt ist, wenn das jeweils zuständige Finanzamt die Daten aus der Gruppenanfrage mit den eingereichten Steuererklärungen abgeglichen hat, die Nichtversteuerung der Einnahmen feststellt und einen entsprechenden Aktenvermerk angefertigt hat.

Wichtig ist, dass alle Beteiligten in der Nachdeklaration oder der Selbstanzeige erwähnt sind, selbst wenn nur eine der beteiligten Personen die Vermietung über AirBnB oder ähnliche Plattformen initiiert hat, aber mehrere an dem Objekt oder der Wohnung beteiligt sind. Ansonsten ist es nicht möglich, den nicht erwähnten Personen Strafbefreiung oder -milderung zu gewähren.

In der Vergangenheit hat es sich bewährt, einen im Steuerstrafrecht bewanderten Steuerberater mit der Prüfung des Sachverhalts zu beauftragen. Zum einen „infiziert“ das Wissen um die nicht erklärten Einnahmen den ggf. in der Vergangenheit beauftragten Steuerberater mit der Folge, dass dieser bis zum Abschluss der Nacherklärung keine anderen Steuererklärungen mehr erstellen und einreichen kann - andernfalls würde der Steuerberater durch eine wissentlich falsch abgegebene Steuererklärung zum Mittäter. Zum anderen können Fehler bei Inhalt oder dem Vorgehen an sich zu einer sogenannten missglückten Selbstanzeige führen, wodurch es nicht mehr zu einer Strafbefreiung sondern lediglich zu einer Strafminderung kommen kann.

 

 

 

[1] § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz (EStG)

[2] § 22 Nr. 3 EStG

[3] R 21.2 Abs. 1 Einkommensteuerrichtlinien (EStR)

[4] §§ 1 Abs. 1 Nr. 1, 3 Abs. 9 Umsatzsteuergesetz (UStG)

[5] § 19 UStG

[6] § 21 I Nr. 1 EStG

[7] § 370 Abgabenordnung (AO)

[8] § 153 AO

[9] § 371 AO

 
 

EMPFEHLUNG

"Spätestens seit den Steuer-CDs haben die

deutschen Steuerfahnder gezeigt, dass man sie nie unterschätzen sollte.  Auch haben einzelne Bundesländer und Städte schon Whistle-Blower Webseiten eingerichtet.

Sollten Sie in der Vergangenheit Mieteinnahmen erzielt haben, die noch keinen Eingang in Ihre Steuererklärung gefunden haben, sollten Sie zügig handeln. Dabei sollten Sie nie auf die Hilfe eines im Steuerstrafrecht bewanderten Beraters verzichten."

Patrick Bernd Findeis

Steuerberater

CEO Dornbach Nexxt

0261 94 31  313

0151 156 550 34

pfindeis@dornbach.de